賃貸の契約についても、不動産会社ともめたり、大金を支払ってしまった方が大勢いらっしゃると思います。私自身が経験したことや巷で言われていることを述べます。
私が経験した3つのこと
① 仲介手数料の問題
仲介手数料無料のサイトを使って初期費用について問い合わせをしたところ、仲介手数料ががっつり乗っかった金額が送られてきたので、指摘をしたら「記載することを忘れてました」の一言で終わりました。
おそらくですが、何気なく請求して、指摘されなかったらそのまま仲介手数料を払わせるのだと思われます。
ちなみに仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められています。貸主・借主合わせて家賃の1ヶ月分＋消費税が上限で、原則として貸主・借主それぞれ0.5ヶ月分ずつです。借主が同意した場合のみ、借主から1ヶ月分まで請求できます。知らないと当然のように1ヶ月分を請求されます。
② 害虫駆除費用の問題
害虫駆除費用を請求されて無知な私は支払ってしまいましたが、あれも一説にはただバルサンをたいただけとよく聞きます。
実際に、北海道のアパートの一室で空のスプレー缶が爆発したことで全国ニュースにもなりました。これは不動産仲介業者が害虫駆除費用としてお金を契約者からもらい、入居前の部屋にスプレーを噴射し、空のスプレー缶をまとめて処分していたところ爆発したものです。興味がある方はググってみてください。
③ 退去時の敷金・原状回復費用の問題
退去時に敷金を返してくれない、法外な退去費用を請求されるなどもよく聞きます。
賃貸に入居される方は、ぜひ一度国土交通省が発出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について目を通してみてください。チャッピー先生に要約してもらったものを載せます。
賃貸住宅を退去するとき、借主は「借りた当時の新品状態」に戻す必要はない。普通に生活して劣化・消耗した部分まで借主が負担する必要はなく、借主の故意・過失や通常ではない使い方によって発生した損傷について負担するのが原則。
不動産会社から言われるがまま支払うと、莫大な支払う必要のないお金を支払うこともありえますので、そのまま信用するのではなく自分自身で情報を仕入れることを強くおすすめします。
▶ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（公式ページ）
入居契約時・内見時に気をつけるべきポイント
私が賃貸契約や退去の際に気をつけるべきこととして、様々な有識者の方の有益な情報をこちらにまとめます。よかったら参考にしてください。
- 2年縛りではない
- 仲介手数料は原則0.5ヶ月分
- 消毒・鍵交換は法律上の絶対条件ではない。火災保険は自分で選びましょう
- 24hサポートは不要
- 保証会社の保証料は家賃の50%前後が多い
- ルームクリーニングはいらない
- 礼金は不要
- ゴミ屋敷住人がいないか・小さい子どもがいないかを確認する
- ガス契約会社の料金体系を確認する
- エアコンの年式を確認する
- 可能なら家賃をカード決済にしましょう
- 内見は夕方から夜にかけて行きましょう
- 2年縛りではない
賃貸契約は通常2年契約が多いですが、法律上2年縛りが義務付けられているわけではありません。契約期間や更新料の有無は必ず契約書で確認しましょう。交渉次第で1年契約や更新料なしの条件にできる場合もあります。 - 仲介手数料は原則0.5ヶ月分
宅地建物取引業法により、仲介手数料は貸主と借主合わせて家賃1ヶ月分＋消費税が上限です。原則として貸主・借主それぞれ0.5ヶ月分ずつですが、借主が同意した場合に限り借主から1ヶ月分まで請求できます。知らずにいると当然のように1ヶ月分を請求されることがあります。 - 消毒・鍵交換は法律上の絶対条件ではない。火災保険は自分で選びましょう
消毒・鍵交換は賃貸契約に際し、法律上の絶対条件ではありません。不動産会社の収益になるだけのものですから、「自分でやるので不要です」と伝えてみてはどうでしょうか。
火災保険についても法律上の絶対条件ではありませんが、加入はするべきだと思います。何があるかわかりませんからね。ただし、不動産会社が勧める火災保険に入るべきではないと思います。自分でインターネットで探して個人で加入することを強くおすすめします。
金額がまったくと言っていいほど違います。もちろん保証内容の比較もしなければなりませんが、保証内容はそんなに大差ないです。笑
私が民間の賃貸住宅に入っていた際、- 不動産会社に加入を指示された保険会社：年間1万円
- 自分で探した保険会社（私は日新火災）：年間4千円
- 24hサポートは不要
何かあった時に24hサポートに電話しても、対応するのは事件なら警察、水まわりなら水道関係の会社、鍵なら鍵屋さんであることが多いです。全てとはいいませんが、役に立ちません。結論、電話とるだけの人たちです。
とはいいつつ、最初から頭ごなしにそんなことを言われたら不動産会社の人も不快になってしまいますから、「何をしてくれるサービスなのか。電話を受けて専門業者を案内してくれるものですか」等と聞いて、「それは個人的には要りませんので外してもらえませんか」等と大人の対応をしましょう。
ただし、不動産会社によっては必ず入ってくださいと言われるものもありますので、そう言われた場合には諦めて加入するか、別の物件を探しましょう。 - 保証会社の保証料は家賃の50%前後が多い
連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合、初回保証料として家賃の50%前後を請求されることが多いです。保証料は法律上の規定がなく各社が独自に設定しているため、50%前後というのはあくまで目安です。また、毎年更新料として1万円前後かかる場合もあります。 - ルームクリーニングはいらない
自分で掃除すればいいだけの話なので、目の前でちゃんと掃除してくれるのを見るのであればともかく、こんなものに数万円も払うのは個人的には納得がいきません。
国交省のガイドラインの要約を添付します。原則（貸主負担）：通常の使用による汚れや経年劣化の清掃費用は、貸主が負担します。入居者が日常的な清掃をしていれば、追加のクリーニング代を請求することはガイドライン上、妥当ではないとされています。例外（借主負担）：契約書に「退去時のハウスクリーニング代は借主負担」とする特約があれば、借主が支払うことになります。この特約が有効になるには、借主がその内容を理解し、明確に合意している必要があります。借主の故意・過失：タバコのヤニ汚れや、通常の使用範囲を超えた油汚れ、ペットによる傷や臭いなどは、借主の負担となります。 - 礼金は不要
礼金とは「家を貸してくれてありがとう」という昔の慣習の名残です。法的な根拠はなく、今は礼金なしの物件も多くあります。礼金を求められた場合は交渉してみましょう。 - ゴミ屋敷住人がいないか・小さい子どもがいないかを確認する
これは可能であれば把握したいところです。⑫の内見と関連してきますが、内見時に以下を確認しましょう。- 周囲の生活音
- 子どもの声
- 車やバイクの音
- 住人の出入り
- 周辺道路の交通量
- ゴミ捨て場・共用部の状態
私が住んでいたアパートでは、子ども連れの親が共用部分に私物をほったらかしにしているような状態で好き放題やっていました。当然快適な住環境とは言えませんでしたが……笑 - ガス契約会社の料金体系を確認する
入居前にガス会社を確認しましょう。私のことに関して言えば、同じプロパンガス使用なのに、- 現在の毎月の使用量：2,000円くらい
- 過去に居住していた賃貸：5,000円くらい
- エアコンの年式を確認する
エアコンの寿命は10〜15年の間ですので、年式を確認して寿命が近づいているなら事前に交換してもらいましょう。
これに関連した話として、残置物の話です。前の住人が置いていったものについては不動産会社は面倒をみません。例えばエアコンが前の住人が設置したものだとすると、それが壊れたから直して・交換してと言っても「前の住人がつけたものなのでできません」という話になりますので、必ず入居時には残置物について確認をしておきましょう。 - 可能なら家賃をカード決済にしましょう
家賃をクレジットカード払いにできる物件では、毎月ポイントが貯まります。年間でまとまったポイントになることもあるため、可能であればカード決済を選びましょう。 - 内見は夕方から夜にかけて行きましょう
昼には基本いない方が大半なので住環境がわかりませんが、夜になれば住人が帰宅してきて実際の住環境がわかります。夜の内見で子どもの騒音なども確認できます。
また、ゴミ捨て場でルールが守られているかをチェックしましょう。ゴミ捨て場を見れば住民の民度がわかります。アパート・マンションの敷地が綺麗に保たれているかもチェックしましょう。
私が住んでいたアパートでは、子ども連れの親が共用部分に私物をほったらかしにしているような状態で好き放題やっていました。当然快適な住環境とは言えませんでしたが……笑
まとめ
今回は、私が賃貸住宅に入居するときに確認しておきたいポイントをまとめました。賃貸契約では、家賃だけを見ていると、契約時に思わぬ費用が発生することがあります。だからこそ、
「これは本当に必要な費用なのか？」
と一つひとつ確認することが大切だと思っています。不動産会社からすすめられたものをそのまま「必要なんだろう」と契約するのではなく、
- 「これは必須ですか？」
- 「外すことはできますか？」
- 「自分で用意してもいいですか？」
と確認してみるだけでも、初期費用を抑えられる可能性があります。
私自身も、賃貸住宅に住んだ経験から「もっと早く知っておけばよかった」と思うことがたくさんありました。これから賃貸住宅への引っ越しを考えている方の参考になれば嬉しいです。
次回は、賃貸住宅の退去時に気をつけたいポイントについて書いていきたいと思います。
